Il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali
Una delle domande che ricorre più spesso nel settore immobiliare è quella riguardante l’asta giudiziaria e a chi compete il pagamento dei debiti condominiali nei confronti dell’amministratore e dei condòmini. Volendo rispondere a questo interrogativo bisogna precisare, fin da subito, che le spese condominiali sono legate al diritto di proprietà dell'immobile. La vendita all'asta, quindi, non esclude l'aggiudicatario dal pagamento dei contributi condominiali, purchè siano stati regolarmente approvati dall'assemblea condominiale e non impugnati. Il fondamento normativo di questo principio è rappresentato dall’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile il quale stabilisce che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.” Dunque, l'aggiudicatario sarà obbligato insieme al venditore per le spese condominiali sorte nell'anno precedente e in quello in corso nel quale si è svolta la vendita. 

Determinazione del periodo dell'obbligo e concetto di solidarietà.

L'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile fa riferimento genericamente "all'anno" in corso al momento del subentro e a quello precedente. Con tale termine deve essere inteso non l'anno solare, bensì l'anno di gestione ovvero di esercizio condominiale. Quanto, invece, al concetto di solidarietà, disciplinato dagli artt. 1292 e ss. c.c., è bene precisare che "l'obbligazione viene considerata in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri.” Nel caso in questione, l’aggiudicatario nuovo acquirente, sarà tenuto a corrispondere al condominio gli oneri per l’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento e per l’anno precedente, ma potrà in ogni caso esercitare ex art 1299 c.c il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario, recuperando pertanto quanto pagato al condominio.  

In sintesi: prima di procedere all'acquisto di un immobile all'asta, al fine di poter meglio comprendere il costo complessivo da dover corrispondere alla procedura (costo dell'aggiudicazione e spese pregresse), è bene richiedere all'amministratore l’importo esatto della morosità gravante sull’immobile sottoposto a pignoramento.

Rapporti tra aggiudicatario e precedente proprietario.
Una volta perfezionatasi la vendita con il decreto di trasferimento, la qualità di condòmino passa interamente al soggetto che si è aggiudicato la vendita. Solo quest’ultimo potrà partecipare alle assemblee condominiali interagendo con l'amministratore di condominio e gli altri condòmini.  Anche le eventuali contestazioni che il debitore avrebbe voluto muovere verso il condominio, in relazione alle spese relative all’anno in corso ed a quello antecedente il subentro dell’aggiudicatario, potranno essere avanzate solo da quest'ultimo anche nell’interesse del debitore.  Tutto ciò è stato confermato dalla Corte di Cassazione con sent. 23345/2008 la quale ha statuito che "una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio”. 

IL PROBLEMA DELLE SPESE CONDOMINIALI
Il problema della riscossione delle spese di condominio mette a dura prova l’amministratore e le sue capacità gestionali.  La legge impone all’amministratore l'obbligo di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali "entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso" (art.1129 del Codice Civile così come modificato dalla Legge 220/2012).  Una volta notificato il decreto ingiuntivo, esistono strumenti specializzati per valutare le strategie più utili a stabilire con certezza se sia meglio dare corso al pignoramento mobiliare (mobili, arredi di casa ad esempio), presso terzi (crediti, conti correnti, pensioni di anzianità) oppure immobiliare (pignoramento della casa di proprietà). 

Presidente Provinciale Roma AIAC Giulio Paoloemilio