CAPO I

DELLA COMUNIONE IN GENERALE

artt. 1110-1116

ART. 1100 Norme Regolatrici

                Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.

ART. 1101Quote dei Partecipanti

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei                 partecipanti,  tanto nei vantaggi  quanto nei  pesi  della comunione,  è in proporzione delle rispettive quote.

ART. 1102 Uso Della Cosa Comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni                necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

ART. 1103 Disposizioni sulla Quota

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento              della cosa nei limiti della sua quota.                Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

ART. 1104 Obbligo dei Partecipanti

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche citamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

ART.1105 Amministrazione

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per               la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità Giudiziaria. Questa   provvede   in   camera   di   consiglio   e   può   anche nominare un amministratore.

ART.1106 REGOLAMENTO DELLA COMUNIONE E NOMINA DI AMMINISTRATORE

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può  essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche ad un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dall'amministratore.

ART.1107 IMPUGNAZIONE DEL REGOLAMENTO

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'Autorità Giudiziaria   il   regolamento   della   comunione   entro   trenta   giorni   dalla         deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno Impugnazione del           in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'Autorità Giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

ART.1108 INNOVAZIONE E ALTRI ATTI ECCEDENTI L’ORDNINARIA AMMINISTRAZIONE

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria eccedenti l'ordinaria                amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

ART.1109 IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZINI

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'Autorità Giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

1)      nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105 c.c., se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

2)      se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;

                3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.  L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione: in pendenza del giudizio, l'Autorità Giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

ART. 1110 RIMBORSO SPESE

Il  partecipante  che,   in   caso   di   trascuranza   degli   altri   partecipanti   o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso.

ART.1111 SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

 Ciascuno dei  partecipanti  può sempre  domandare lo scioglimento  della comunione; l'Autorità Giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è comunione     valido e ha effetto anche per gli aventi causa dei partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.                Se gravi circostanze lo richiedono, l'Autorità Giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

ART. 1112 COSE NON SOGGETTE A DIVISIONE

Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

ART.1113 INTERVENTO NELLA DIVISIONE E OPPOSIZIONI

I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione, a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita,Intervento nella     a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria .               Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione  dell'atto di divisione e,  se si tratta di divisione giudiziale,  prima della trascrizione della relativa domanda.                Devono essere chiamati ad intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di                 divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione             può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni                di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

ART.1114 DIVISIONE IN NATURA

La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

ART.1115 OBBLIGAZIONI SOLIDALI DEI PARTECIPANTI

 Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.        La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e , se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di         una congrua frazione della cosa, salvo accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

ART. 1116 APPLICABILITA’ DELLE NORME SULLA DIVISIONE EREDITARIA

Alla  divisione  delle cose comuni  si  applicano  le  norme  sulla  divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

CAPO II

DELLA COMUNIONE NEGLI EDIFICI

ARTT. 1117-1139

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

                1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge

                l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici

                solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le

                facciate;

                2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la

                portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti

                destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

                3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso

                comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i

                sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia

                elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione

                radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,

                anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di

                diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in

                caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle

                normative di settore in materia di reti pubbliche.

ART. 1117-BIS –AMBITO DI APPLICABILITA’

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi  in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117

ART. 1117-TER. MODIFICAZIONI DELLE DESTINAZIONI D’USO

.Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

ART. 1117-QUATER.

 In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

ART.1118 DIRITTO DEI PARTECIPANTI SULLE COSE COMUNI

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni,   neanche   modificando  la   destinazione   d'uso   della   propria   unità Diritti dei partecipanti immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il   condomino   può   rinunciare   all'utilizzo   dell'impianto   centralizzato   di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

ART. 1119            INDIVISIBILITA’

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condominio.

ART.1120 INNOVAZIONI

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136,  possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.       I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno   ad oggetto:

                1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli

                edifici e degli impianti;

                2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il

                contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi

                destinati a servizio delle unità  immobiliari o dell'edificio,  nonché per la

                produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti

                eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che

                conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico

                solare o di altra idonea superficie comune;

                3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per

                l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via

                cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad

                esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la

                destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso

                secondo il loro diritto.

                L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla

                richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni

                di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del

                contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In

                mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente

                a fornire le necessarie integrazioni Sono vietate le innovazioni che possano recare

                pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro

                architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al

                godimento anche di un solo condomino.

ART.1121 INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTURIE

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi              contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione                non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportare integralmente la spesa. Nel caso previsto del primo comma i condòmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

ART.1122 OPERE SU PARTI DI PROPRIETA’ O USO COMUNE

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro individuale architettonico dell'edificio.                In  ogni caso è data  preventiva  notizia  all'amministratore che  ne riferisce all'assemblea.

ART.1122 BIS IMPIANTI CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale Impianti non dell'interessato. centralizzati di                Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne ricezione dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità radiotelevisiva e di           di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di produzione di energia              cui al quinto comma dell'art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o da fonti rinnovabili imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al                 secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove                 necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti       ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

ART. 1122-ter. IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI

Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di sorveglianza sulle impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate parti comuni         dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.

ART.1123 RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni              dell'edificio,  per la  prestazione dei servizi  nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa le spese sono  delle spese ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti     destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loromanutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

                ART.1124 MANUTENZIONE E SOSTUTUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in sostituzione delle misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

ART. 1125 MANUTENZIONE RICOSTRUIZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai              sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

ART.1126 LASTRICI SOLARI AD USO ECLUSIVO

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a             carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

ART.1127 COSTRUZIONE SOPRA L’ULTIMO PIANO DELL’EDIFICIO

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa  pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.

Art.1128 PERIMENTO PARZIALE O TOTALE DELL’EDIFICIO

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condòmini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei        materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimetro di una parte minore, l'assemblea dei condòmini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.    Il condominio che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condòmini.

ART.1129 NOMINA, REVOCA ED OBBLIGHI AMMINISTRATORE

 Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si                 trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo   del   suo   incarico   l'assemblea   deliberi   lavori   straordinari.   Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere   effettuato   contestualmente   all'inizio   dei   lavori.   Nel   caso   in   cui  l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con  una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni  previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile ancheai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,  dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior               uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione  periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni  senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro           sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione               del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale   durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla    nomina del nuovo amministratore.        La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo all'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal   regolamento   di   condominio.   Può   altresì   essere   disposta   dall'autorità                 giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto commadell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi      irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non                 ottemperanza  a quanto disposto dal  numero 3)  dell'undicesimo comma,  i condomini,    anche    singolarmente,    possono    chiedere    la    convocazione dell'assemblea   per   far   cessare   la   violazione   e   revocare   il   mandato                 all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun                condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a  sua volta  può rivalersi  nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

                1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto

                condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la

                nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

                2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di

                deliberazioni dell'assemblea;

                3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

                4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione

                tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o

                di altri condomini;

                5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle

                formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

                6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme

                dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la

                conseguente esecuzione coattiva;

                7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

                8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo

                comma del presente articolo.

                In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare

                nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione

                della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità

                della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

                Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui

                alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

                Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed

                economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione

                pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni,

                nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza

                scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

ART 1129 ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

                1)   eseguire  le  deliberazioni  dell'assemblea,  convocarla  annualmente  per

                l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare

                l'osservanza del regolamento di condominio;

                2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse

                comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei

                condomini;

                3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione

                ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

                4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

                5) eseguire gli adempimenti fiscali;

              6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità

                dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali dati catastali

             di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di

                sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in

                forma  scritta  entro  sessanta  giorni.   L'amministratore,  in  caso  di  inerzia,

                mancanza   o   incompletezza   delle   comunicazioni,   richiede   con   lettera

                raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

                Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore

                acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

                7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina

                e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali

                delle  assemblee  sono  altresì   annotate:   le  eventuali   mancate  costituzioni

                dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini

                che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di

                condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore

                sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di

                ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di

                provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine

                cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in

                entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

                8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia

                al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del

                condominio;

                9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei

                pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

                10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare

                l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

ART.1130-BIS RENDICONTO CONDOMINIALE

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei  rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea  condominiale  può,  in  qualsiasi  momento o  per più  annualità  specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea  può  anche  nominare,  oltre   ll'amministratore,  un  consiglio  di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

ART.1131 RAPPRESENTANZA

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini    sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti            dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assembleadei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

ART.1132 DISSENSO ALLE LITI

Qualora l'assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere  a   una   domanda,   il  condomino  dissenziente,  con  atto  notificato all'amministratore,   può   separare   la   propria   responsabilità   in   ordine   alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta  giorni  da quello in cui  il condomino ha avuto notizia della deliberazione.Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia     stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

ART.1133 PROVVEDIMENTI PRESI DALL’AMMINISTRATORE

I   provvedimenti   presi   dall'amministratore  nell'ambito  dei  suoi   poteri  sono obbligatori per i condòmini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso alle autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall'art.1137.

ART. 1134 GESTIONE DI INIZIATIVA INDIVIDUALE

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

ART.1135 ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI

                Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini

                provvede:

                1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

                2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla

                relativa ripartizione tra i condòmini;

                3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del

                residuo attivo della gestione;

                4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo

                obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori

                L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo

                che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima

                assemblea.   L'assemblea  può  autorizzare  l'amministratore  a  partecipare  e

                collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni

                locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di

                parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in

                sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente,

                la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il

                condominio è ubicato.

ART.1136 COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA E VALIDITA’ DELLE DELIBERAZIONI

                L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di

                tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la

                maggioranza dei partecipanti al condominio.

                Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la

                maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

                Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di

                numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno

                successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla

                medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con

                l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore

                dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è

                valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che

                rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

                Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti

attive   e   passive   relative   a   materie   che   esorbitano   dalle   attribuzioni

                dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione

                dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui

                agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo

                comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal

                secondo comma del presente articolo.

                Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis,

                terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che

                rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore

                dell'edificio.

                L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati

                regolarmente convocati.

                Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro

                tenuto dall'amministratore.

ART.1137 IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA      

                Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono

                obbligatorie per tutti i condòmini.

                Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni

                condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria

                chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre

                dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di

             comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Impugnazione delle       L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo

deliberazioni     che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

dell'assemblea L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di

                merito   non   sospende   né   interrompe   il   termine   per   la   proposizione

                dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la

                sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I,

                con l'esclusione dell'articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura

                civile.

ART.1138 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

                Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere

                formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni

                e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun

                condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative

                all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita

Regolamento di               dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero

Condominio       7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.

                Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di

                ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in

                nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo

                comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

                Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere

                animali domestici.

ART.1139 RINVIO ALLE NORME SULLA COMUNIONE

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme

sulla comunione in generale.