Diritto e Giustizia

1. È nulla la delibera adottata dall’assemblea che vada ad incidere sulla proprietà esclusiva
   La nullità della delibera condominiale è conseguente alla violazione del diritto di proprietà esclusiva dei condomini allorquando si concreta in una impossibilità giuridica dell’oggetto della deliberazione.
2. Vietata l’attività di B&B gestita dal conduttore
   Il condominio può far valer direttamente al conduttore il rispetto del divieto di destinazione dell’unità abitativa all’esercizio di attività di B&B, sempre che venga provata l'operatività della clausola limitativa regolamentare, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore. In tale contesto, l’interpretazione del regolamento del divieto di destinare le unità immobiliari a “casa di alloggio” non è in contrasto con il significato lessicale e, quindi, preclusivo anche dell’attività di B&B.
3. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è consentito al giudice il sindacato di nullità sulla deliberazione condominiale
   Nel giudizio ove è domandata, eccepita o rilevata, la nullità della delibera su cui è fondato il credito e il giudizio in cui il medesimo credito è azionato, intercorre una relazione di pregiudizialità/dipendenza, dovendo l’invalidità della decisione collegiale essere accertata per tutti i condomini. Analogamente, occorre tener conto, nel giudizio sul credito di contribuzione alle spese condominiali del parallelo processo volto all’annullamento della delibera che configura la ragione di diritto della stessa pretesa di pagamento.
4. Liti in condominio: il procedimento di mediazione – Parte 2
   Parliamo ancora della “mediazione” ovvero del sistema di risoluzione delle controversie condominiali che nascono in Condominio: può essere obbligatoria, facoltativa o appositamente richiesta dal Giudice quando si attiva la giurisdizione ordinaria. Vediamo i presupposti per ogni tipologia di mediazione.
5. L’installazione di nuova canna fumaria nel muro comune non è possibile se viola il “pari uso”
   L’installazione di una nuova canna fumaria a servizio dell’unità immobiliare esclusiva di un singolo condomino (che configura un’innovazione se di consistenza maggiore rispetto a quella preesistente) non è consentita se viola il c.d. “pari uso” ex art. 1102 c.c., essendo materialmente impossibile, stante le dimensioni, installare anche tutte le altre eventualmente necessarie agli altri condomini.
6. Revocabile l’amministratore che non convoca l’assemblea per approvare il consuntivo
   La violazione dell'obbligo di adunare l'assemblea per fare approvare il consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario costituisce una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.
7. Il titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio deve essere notificato ai singoli condomini?
   Per il Tribunale di Torre Annunziata, la notifica del decreto ingiuntivo emesso a danno del condominio, inteso quale ente collettivo, non può considerarsi automaticamente e ritualmente effettuata anche nei confronti di tutti i singoli condomini obbligati pro quota.
8. Condomini morosi: per il ritardo nella comunicazione l’amministratore risponde a titolo personale
   Dal momento che la comunicazione dei dati dei condomini morosi al creditore terzo non rientra tra le funzioni decisionali e rappresentative dell'amministratore, in caso di mancata o ritardata esecuzione di questo compito non si configura una responsabilità contrattuale, bensì una condanna a titolo personale.
9. Regolamento condominiale: sì alla scuola di danza se non vi è divieto specifico
   Nella interpretazione del divieto regolamentare si deve considerare che il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro.
10. Sopraelevazione: come garantire la stabilità dell’edificio?
    La penuria di case, specie nel centro storico, ha portato gli architetti a trasformare i sottotetti in appartamenti dotati di tutti i confort. La sopraelevazione comporta sempre dei problemi non solo tecnici e legali: prima di tutto bisogna sconfiggere l’invidia dei vicini che, spesso e volentieri, accampano delle scuse per ostacolare l’intraprendenza del vicino di casa. A volte viene tirata in ballo l’estetica e il decoro dell’edificio, altre volte i vincoli paesaggistici, non di rado le norme antisismiche. Il caso in esame prende le mosse da un giudizio sulla idoneità statica di una sopraelevazione.
11. La simmetria tra domanda di mediazione e domanda giudiziale si riferisce ai fatti e non alle ragioni di diritto
    Per il Tribunale di Torino, una volta che vi sia simmetria tra gli elementi fattuali dell’istanza di mediazione e quelli indicati nella domanda giudiziale, non costituisce motivo di improcedibilità l’eventuale diversa qualificazione delle ragioni di diritto.
12. Liti in condominio: il procedimento di mediazione – Parte 1
    Dopo la negoziazione assistita, parliamo oggi della “mediazione” ovvero di un altro sistema di risoluzione delle controversie da impiegare in ambito condominiale e che, data la particolarità dell’istituto, è certamente opportuno conoscerne i presupposti e i risvolti applicativi. Vediamoli!
13. Occupazione del giardino per lavori condominiali: è dovuta al proprietario un’indennità per il mancato utilizzo del bene?
    In caso di inibizione della facoltà di uso nella sua interezza di un giardino di proprietà esclusiva, in conseguenza dello svolgimento di lavori condominiali, al proprietario spetta un’indennità da liquidarsi in via equitativa; in tale ipotesi, infatti, il danno-evento si identifica nel fatto stesso dell’occupazione, e quindi nella sua impossibilità di utilizzazione, quale circostanza legittimante del diritto al conseguimento di un’adeguata indennità ex art. 843, comma 2, c.c.
14. Cosa guardare quando si sceglie un nuovo amministratore di condominio
    La nomina di un nuovo amministratore di condominio è un momento cruciale per la gestione dell’edificio. Non si deve solo valutare competenze, esperienza e prezzo in quanto anche altri aspetti come disponibilità e trasparenza sono fondamentali.
15. Il divieto di cumulo dell’attività di mediatore immobiliare e di amministratore di condomini contrasta con il principio di proporzionalità
    Secondo la Giustizia UE l'articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, deve essere interpretato nel senso che non è consentito ad una normativa nazionale prevedere un’incompatibilità tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente.
16. È vietata la sopraelevazione qualora vengano violate le norme antisismiche
    Sussiste il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio allorquando le strutture dell’immobile non rispettano le leggi antisismiche che prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio nella sopraelevazione degli edifici, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità.
17. Quali conseguenze per l’amministratore “manolesta”?
    Quale responsabilità penale per l'amministratore in caso di ammanchi dal conto corrente del condominio? Vediamolo insieme in questo nuovo podcast.
18. Infiltrazioni: l’inutilizzabilità dell’edificio dà luogo ad un danno che deve essere risarcito in via presuntiva
    L’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di condominialità di alcune parti che sono, per natura o funzione, parti comuni, la quale può essere superata solo mediante la prova contraria. Secondo la Cassazione, inoltre, l’inutilizzabilità del bene dà luogo ad un risarcimento per il proprietario, che non è chiamato a dimostrare tale assunto, dato che la prova può ben essere data in via presuntiva.
19. Il lastrico di copertura, in difetto di titolo contrario, rientra nelle parti comuni dell’edificio
    La presunzione di condominialità del lastrico solare deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto.
20. Non sempre chi scivola sulle scale condominiali ha diritto ad essere risarcito
    Uno degli incidenti che si verificano più di frequente nel condominio è rappresentato dalla caduta sulle scale, nell'androne oppure in uno dei luoghi comuni. Raramente colui che subisce il danno ammette che il fatto è dipeso dalla propria scarsa attenzione. Spesso la responsabilità di quanto avvenuto viene addossata al condominio e, in conseguenza e con pervicacia, vengono avviate azioni risarcitorie nei confronti dello stesso. Nella maggioranza dei casi, la domanda viene respinta, difettando dei presupposti di legge previsti per il riconoscimento del danno provocato dalla cosa in custodia. Questo è nuovamente avvenuto per effetto di una recente sentenza di merito, che ha messo in luce come sia risolutivo, per l'esito favorevole dell'azione, che all'evento non abbiano contribuito anche fattori causali diversi da quelli legati alla violazione degli obblighi connessi al dovere di custodia.